Prelazak u novi poslovni prostor

11. rujna 2019.

Prelazak u novi poslovni prostor i Zaštita na radu
- tips & tricks za poduzetnike -

U poslovnom procesu jedne tvrtke poduzetnik se barem jednom (a neki i više puta) nađu u situaciji da moraju promijeniti poslovni prostor zbog neadekvatnosti postojećeg (širenja ili promjene asortimana roba/usluga, povećanja broja radnika ili jednostavno zbog atraktivnosti/blizine/bolje cijene nove lokacije koja je u ponudi).

Prilikom odabira nove lokacije poslovnog prostora postoje dvije komponente iz aspekta zaštite na radu i zaštite od požara na koju bi trebali obratiti pažnju prilikom pregleda potencijalnog novog prostora i pregovora s potencijalnim najmodavcima, bio to upravitelj trgovačkog centra ili pojedinačni najmodavac samostalnog poslovnog prostora.

Često se pojave problemi po potpisivanju ugovora o najmu, u kojem najmoprimci tek naknadno otkriju troškove koje će imati ako žele funkcionalan, siguran i po propisima iz zaštite na radu i zaštite od požara uređen prostor.

1. stvar na koju trebate obratiti pažnju prilikom odabira i pregleda potencijalnog novog prostora je njegova inicijalna namjena za koju je vlasnik/investitor dobio građevinsku odnosno uporabnu dozvolu. Ovdje mislim na već u potpunosti uređene i opremljene prostore sa svim potrebnim sustavima za opskrbu električnom energijom, vodom, kanalizacijom, ventilacijom, te sustavima za zaštitu od požara (ako su predviđeni i postavljeni: automatski vatrodojavni sustav, sprinkler sustav, unutarnja hidrantska mreža, tipkala za isključenje el. energije, protupanična rasvjeta, vatrogasni aparati i sl.). Dakle ako vaša djelatnost, tehnologija rada, asortiman roba koji prodajete/skladištite ima veći požarni potencijal/opasnost od onoga za koji je prostor namijenjen, trebalo bi raditi prenamjenu prostora, što znači izrada nove projektne dokumentacije, te potencijalno uvođenje/ugradnja novih sustava za zaštitu od požara čiji troškovi znaju na kraju pasti na trošak najmoprimca.

Još češći i potencijalno opasniji slučaj je da najmoprimac samoinicijativno preuredi prostor (rušenje postojećih i dogradnja novih zidova, vrata i sl. čime se remete postojeće mjere zaštite od požara u smislu veličine požarnih sektora) bez ikakve projektne dokumentacije u nadi da se ništa neće nepredviđeno dogoditi (prije svega mislim na požar). Ovo smatram neprihvatljivim rizikom jer ako ipak dođe do požara na kraju postupka utvrđivanja odgovornosti kaznena i materijalna odgovornost može u potpunosti ili dijelom pasti i na korisnika prostora, te dodatno ako je i imao osiguranje prostora/opreme/robe u slučaju požara kod privatne osiguravajuće kuće isto mu to vjerojatno neće priznati zbog prethodno navedenih propusta.

Suma sumarum, provjerite da li je prostor projektno adekvatan vašoj djelatnosti, ako nije provjerite koliko bi koštalo ulaganje u projektnu dokumentaciju i izvedbeno stanje da bi vaš novi prostor odgovarao vašoj djelatnosti s aspekta propisa iz zaštite na radu i zaštite od požara, te u konačnici i maksimalnoj sigurnosti vaših radnika u tom prostoru. Potpuno je pogrešno rukovoditi se samo cijenom najma jer to u konačnici može biti i najskuplja varijanta.

2. i ne manje bitna stvar ako ste provjerili prethodno navedeno i odlučili se za novi prostor svakako s najmoprimcem jasno ugovorno utvrdite održavanje/servisiranje prostora, prije svega ovdje mislim na sustave koji se nalaze u vašem prostoru – elektroinstalacije, klimatizacijski i ventilacijski sustavi, te prethodno navedeni protupožarni sustavi.

Osobito protupožarni sustavi jer oni uz redovito godišnje ispitivanje od strane ovlaštenih kuća zahtjevaju i servisiranje dva puta godišnje, što nije zanemarivi trošak. Isto tako ventilacija, klimatizacija, bojleri/kotlovnice za grijanje i toplu vodu zahtijevaju jedanput godišnje čišćenje i provjeru stanja, elektroinstalacije ispitivanje svake 4 godine, vatrogasni aparati servis jedanput godišnje od strane ovlaštene kuće.

Uglavnom, skupi se tu pozamašna svota novaca za tekuća održavanja i ispitivanja koja su zakonski propisana a koja se najčešće zaborave definirati kroz ugovor o najmu, a koja na kraju često padnu na teret najmoprimca iz straha od inspekcijskog nadzora, zbog nemogućnosti/nevoljkosti promjene postojećeg poslovnog prostora ili zamjeranju najmodavcu iz raznih pragmatičnih razloga (npr. dobra je cijena najma, kompenziramo, odlična lokacija i tako ne plaćamo na vrijeme…).

Često se susrećem i čudim se (osobito po iznajmljenim lokalima u trgovačkim centrima) da upravitelji centara većinu ispitivanja i održavanja u lokalu prebacuju na najmoprimce (npr. tipkala za isključenje struje, protupanične lampe, vatrogasne aparate, ventilaciju, struju, rolo vrata) što po meni nikako nije u meritumu propisa koji regulira Ugovor o najmu – Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18) čl. 554, a koji između ostalog propisuje:

“Radi održavanja stvari u stanju pogodnom za ugovorenu uporabu najmodavac je dužan o svom trošku pravodobno izvršiti potrebne popravke, a najmoprimac je to dužan dopustiti.

Najmodavac je dužan naknaditi najmoprimcu troškove popravaka koje je ovaj izvršio, bilo stoga što nisu trpjeli odgađanje ili ih najmodavac, obaviješten o njima, nije izvršio u primjerenom roku.

Troškovi sitnih popravaka i troškovi redovite uporabe stvari padaju na teret najmoprimca…”

– podebljao sam stavak navedenog članka jer smatram da prethodno navedena redovita ispitivanja svih sustava u unajmljenom prostoru, prema rokovima određenim u tehničkim propisima bi, po meni, svakako spadala u dio “održavanje stvari u stanju pogodnom za ugovornu uporabu.”

Ovo sve prethodno navedeno možete primijeniti i kad ste vi vlasnik nekog poslovnog prostora pa želite u njemu otvoriti novu, preseliti već postojeću djelatnost ili iznajmiti nekome trećem prostor za njegovu djelatnost. Želim naglasiti da dobro i propisno projektiran, održavan i korišten poslovni prostor prema namjeni za koju je određen, biti će jamstvo sigurnog rada svih djelatnika koji u njemu obavljaju svoj rad, te temelj daljnje dobre organizacije i provedbe zaštite na radu od strane poslodavca kroz dodatnu, eventualnu (preporučljivu) suradnju s tvrtkom za zaštitu na radu kroz evaluaciju, pregled, nadzor i ispitivanje radne sredine, sredstava rada, radne opreme, te osposobljavanja radnika za rad na siguran način. Kvalitetno i savjesno napravljen dokument procjene rizika, provedeno ispitivanje radnog okoliša, izrađen plan evakuacije i spašavanja, te osposobljeni radnici za rad na siguran način je jamstvo prevencije nezgoda i ozljeda na radu (ili barem svođenja na najmanju moguću mjeru), pri čemu se radnici mogu u potpunosti posvetiti svome poslu bez bojazni za svoju sigurnost. Sretan, siguran i zadovoljan radnik je najbolji radnik.

__________________________________________________________________

Selite poslovanje ili imate namjeru? Slobodno me kontaktirajte, tu sam da Vas (neobavezno i besplatno) informiram o svemu što Vas zanima, kako iz domene Zaštite na radu zanima tako i iz ove teme!